Certa feita, em visita a um amigo em Minas Gerais, pude presenciar a angústia de um de seus filhos, que programara a data do casamento levando em conta o recebimento de um apartamento que comprara em Belo Horizonte, a uma dessas mega empresas incorporadoras que constrói e vende em praticamente todo o Brasil. Já se passavam praticamente dois anos, sem receber o dito imóvel. Como não tinha mais moral para adiar o casamento, o enlace ocorreu e a moradia ficou sendo a própria casa dos pais. A única esperança era a Justiça mineira à qual recorreu. Bom, isto demonstra que o País evoluiu nas suas instituições formais, mas a prática das relações sociais fundadas no oportunismo, na queda de confiança e no desrespeito aos contratos continua a resistir em vários segmentos às transformações ensejadas por aquelas instituições. Como consequência, grassa na coletividade um sentimento de impunidade, aspecto extremamente negativo para a imagem do País, do qual se aproveitam, com muita sagacidade, aqueles que têm poder, sobretudo os detentores de poder político ou econômico.
No caso específico, nos reportamos a um segmento do capitalismo nacional que teima em ter um pé no passado, quando o assunto é respeito ao consumidor, que é o dos construtores e incorporadores, em particular no que se refere ao ramo da construção de imóveis habitacionais. A despeito de todo um aparato jurídico protetivo ao mutuário, consumidor, os empreiteiros, regra geral, fazem de tudo para burlar o ordenamento jurídico, a partir da propaganda (publicidade) enganosa, passando pela oferta dos produtos, celebração dos contratos, indo até a (não) entrega do imóvel.
Esse comportamento inadmissível já deveria ter sido enfrentado com veemência pelo próprio Ministério Público, porque a questão claramente pertence ao mundo dos direitos coletivos. A base material de proteção dos direitos coletivos está delineada na nossa Carta Magna quando determina ser dever do Estado e da Sociedade velar pela proteção e defesa dos direitos dos consumidores (art. 170, V). Portanto, os direitos coletivos são direitos materiais constitucionalmente assegurados à sociedade, constituindo-se, na verdade, direitos transindividuais de pessoas ligadas por uma relação jurídica entre si ou com a parte contrária, sendo seus sujeitos indeterminados, porém, determináveis.
Mas, o foco desta questão não reclama apenas o direito coletivo enquanto direito do consumidor. Está em jogo também o direito à moradia que vincula além do próprio empreendedor incorporador. Vincula o próprio Estado brasileiro, porquanto signatário que é do Pacto Internacional de Direitos Econômicos, Sociais e Culturais que recepciona o art. XXV da Declaração Universal, reconhecendo o direito à moradia como um direito humano.
Ocorre que, apesar de todo esse aparato institucional, como dito, a atuação precária dos Entes estatais, deixa os empreendedores da construção civil leves e soltos para praticar essa verdadeira sanha lucrativa sobre os consumidores, porque estes além de desassistidos, carecem de organização institucional e de assessoramento jurídico que os levem a agir de forma coletiva, como um grupo social com interesses específicos e direitos formalmente consagrados que precisam ser respeitados pelo Estado e pelos demais membros da coletividade, inclusive pelas empresas construtoras e incorporadoras que lhes vendem os imóveis. Na realidade, a média geral que busca reparação dos direitos respectivos, mediante ações privadas, não passa de 3% do universo prejudicado. Moral da história: vale a pena o construtor/incorporador prosseguir na caminhada nefasta rumo ao lucro fácil.
Para se ter ideia do volume do que lucram os empreendedores da construção civil com o atraso na entrega da obra, basta ver que parte deles tem a ousadia de cobrar correção do valor do saldo devedor durante o período do próprio atraso que propiciaram; outros mais cínicos ainda cobram prestações durante esse mesmo período. Isto constitui um absurdo que não se deve admitir. O prazo de tolerância, somente pode ser admitido nas situações de caso fortuito ou de força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil Brasileiro. Como se não bastasse, em regra, a correção do saldo devedor é carregada de anatocismos, que nada mais é do que a cobrança de juros sobre juros.
O fato é que esse pólo tem de ser invertido, para considerar favorável ao consumidor, como líquido e certo, o prazo contratado para a entrega da obra. Atrasos fora das situações excepcionais devem ser considerados como inadimplência do construtor, cabendo a este as mesmas penalidades ungidas ao consumidor (mutuário), no caso de atraso de pagamento das prestações.
Portanto, ao construtor inadimplente devem lhe ser imputados os juros moratórios e compensatórios contratados, os primeiros de 12% ao ano e os últimos de 1% ao mês; a multa de 2%, sobre o valor do saldo devedor atualizado; aluguel compensatório, considerando o valor de mercado do local ou zona onde se situa o imóvel, sem se falar nos danos morais, que já vêm sendo admitidos por boa parte dos tribunais do País. É o mínimo que a sociedade pode esperar desses malfeitores, que atrasam a entrega das obras que vendem, liquidando o sonho dos que sonham com a casa própria.
Por Francisco de Sales Matos - advogado, professor da UFRN
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