O roteiro a seguir é de um filme bastante assistido por
compradores de imóveis. O consumidor vai ao estande onde está sendo lançado um
empreendimento imobiliário. Há várias atrações gratuitas: comida e bebida, um
show com algum artista famoso e possivelmente até um sobrevoo de helicóptero
pelo bairro. No centro do picadeiro, há um apartamento generosamente decorado
por algum arquiteto famoso que transforma em realidade o imóvel que só ficará
pronto dentro de três anos. O lindo apartamento de 45 metros quadrados de área
útil custa 450.000 reais. O preço assusta muita gente, mas, após alguns minutos
de conversa com o corretor, o sonho não parece impossível.
O
vendedor diz que pelos próximos três anos o consumidor pagará parcelas mensais
de 2.000 reais. Na entrega das chaves, será necessário desembolsar mais 28.000
reais. O pagamento antecipado, portanto, somará 100.000 reais – sacrificante
para muitas famílias, mas vantajoso diante da realização do sonho da casa
própria. O corretor então lembra que, dos 350.000 reais que ainda restam,
80.000 reais poderão ser abatidos com o uso do FGTS do comprador no momento da
entrega da escritura e das chaves. Os demais 270.000 reais serão financiados
por um empréstimo bancário com prazo de amortização de 20 anos e uma taxa de
juros efetiva de 11% ao ano pela tabela Price. Cada prestação é estimada em
2.700 reais. O vendedor lembra que o valor das parcelas mensais é parecido com
o que o comprador paga de aluguel. O negócio parece mesmo interessante.
No entanto, Marcelo Tapai, da
Tapai Advogados, um escritório que se especializou em ações judiciais contra
incorporadoras, explica que esse roteiro não passa de ficção. O comprador vai
descobrir logo que qualquer semelhança com a vida real é mera coincidência. O
primeiro choque será dado pelo INCC, o índice de inflação do setor da
construção civil, que serve para corrigir contratos de compra de imóveis na
planta. A cada mês, o INCC vai incidir sobre todo o saldo devedor do comprador.
Se o INCC ficar em 1% logo no primeiro mês, a dívida será acrescida em 4.500
reais. Para quem acha que a estimativa de INCC de 1% é muito alta, é importante
lembrar que apenas no último mês de maio o indicador alcançou 2,94%. É
possível, portanto, que os pagamentos de 2.000 reais mensais não sejam suficientes
nem para compensar o INCC e que, ao final de três anos, a dívida do comprador
seja superior ao débito inicial.
Ainda crente de que fez um bom
negócio porque os imóveis estão se valorizando muito rápido, o cliente pagará
todas as prestações previstas. Na data estipulada em contrato para a entrega
das chaves, no entanto, a incorporadora poderá não entregá-lo. A escassez
generalizada de equipamentos e de mão de obra tem atrasado a entrega de boa
parte dos empreendimentos lançados no Rio de Janeiro e em São Paulo. Cientes
disso, as incorporadora incluem na maioria dos contratos uma cláusula que
estabelece que não é devida indenização ao cliente em caso de atrasos de até
180 dias na entrega do imóvel. Nesse período, o consumidor terá sua dívida
corrigida mensalmente pelo INCC. Além disso, mesmo não tendo cumprido sua parte
no acordo, a incorporadora vai cobrar a parcela das chaves de 28.000 reais
porque o contrato especifica aquela data.
Outra possível fonte de
estresse para o comprador ocorrerá quando a obra obtiver a certidão do
habite-se, que atesta que o empreendimento atende as exigências da legislação
municipal. Nessa data, a incorporadora poderá trocar o índice de correção do
contrato do INCC pelo IGP-M. Até aí, não há muita diferença. O problema é que
sobre o saldo devedor também serão cobrados juros de 12% ao ano – contra a taxa
zero usada até então. Para transferir a dívida para um banco e conseguir juros
mais amigáveis, o comprador precisará estar com as chaves e a escritura em
mãos. Isso costuma ocorrer três meses após a concessão do habite-se. Segundo
Tapai, no entanto, há casos em que a certidão vem um ano antes da entrega das
chaves – para desespero do comprador.
Quando finalmente receber as
chaves e a escritura e correr para o banco para financiar o imóvel por uma taxa
efetiva de juros equivalente a 11% mais TR, uma nova surpresa poderá ocorrer. O
imóvel comprado por 450.000 reais poderá ter se valorizado no período de três
anos. Aparentemente positiva, a notícia tem um lado perverso. O FGTS só pode
ser usado para abater o saldo devedor de imóveis de até 500.000 reais. Se o
banco avaliar que agora o mesmo apartamento custa 600.000 reais, por exemplo,
os 80.000 reais que estão depositados na conta do comprador no FGTS não poderão
ser sacados.
A
dívida, estimada neste momento em 500.000 reais, por exemplo, terá, devido ao
valor do imóvel, de ser totalmente financiada fora do SFH (Sistema Financeiro
da Habitação), que, em tese, oferece juros um pouco mais baratos. Para
conseguir pagá-la, o comprador terá de elevar o prazo estimado para a quitação
do empréstimo de 20 para 30 anos – arcando, portanto, com maiores custos
financeiros para adquirir o mesmo bem.
Justiça
Segundo
Tapai, há formas de evitar que a compra do imóvel na planta se transforme em um
filme de terror. É importante conhecer as regras e fazer muito bem as contas
antes de comprar um imóvel na planta. Ter economizado boa parte do dinheiro
necessário antes de comprar o imóvel também ajuda. Optar por um apartamento
seminovo ao invés do imóvel na planta pode ser outra solução.
No
caso das pessoas que já assinaram o contrato de compra e se sentem prejudicadas
financeiramente, é possível atenuar os prejuízos na Justiça. Muitos juízes
concedem liminares contra o pagamento da parcela prevista para a mesma data das
chaves se as mesmas não tiverem sido entregues. Também há jurisprudência
favorável no STJ (Superior Tribunal de Justiça) para que a correção do saldo
devedor só seja alterada de INCC para IGP-M mais 12% ao ano no momento da
entrega das chaves – e não na data da concessão do habite-se. Já no caso de
atraso na conclusão da obra, a Justiça costuma entender que as incorporadoras
têm o direito de corrigir o saldo devedor. O que pode ser questionado é apenas
o indicador de correção: INCC ou IGP-M.
Se
o comprador se sentir economicamente prejudicado pelo atraso porque teve de
pagar aluguel por mais um ano, por exemplo, poderá mover uma ação contra a
incorporadora cobrando danos morais e materiais. Para ganhar essa ação,
entretanto, é importante ter documentos, fotos ou testemunhas que sirvam para
provar que as promessas feitas pela incorporadora no momento da compra do
imóvel não foram posteriormente cumpridas.
Fonte: www.exame.abril.com.br
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