A década de 1960 foi a marca histórica da implantação da política habitacional do País, sobretudo com o advento do Sistema Financeiro da Habitação-SFH e da Lei 4.591, que dispôs sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Lamentavelmente o SFH nos anos 70 começou a desmoronar. Mas, hodiernamente, entre marchas e contra-marchas o Estado conta com uma política habitacional voltada para as pessoas de baixa renda, sendo que as de média e alta renda têm à sua disposição financiamentos específicos junto ao sistema bancário. Com efeito, essa dinâmica vem ensejando paralelamente uma tremenda injustiça social aos que se propõem a adquirir um imóvel com ditos financiamentos.
Diante de tal realidade houvemos por bem utilizar este espaço para enfocar a conduta dos maus construtores e incorporadores que se propondo a compor o quadro de apoio institucional à política habitacional do País, vem cometendo verdadeiros atentados à dignidade humana ao ditarem as regras dos contratos de compra e venda dos imóveis que constroem, na verdade "contratos de adesão", onde as regras são prefixadas e os contratados (no caso os consumidores) não têm o direito de discuti-las. Essa prática contratual não é ilegal, porém, o construtor ou incorporador não pode aproveitar-se do privilégio da elaboração unilateral dos instrumentos contratuais, e neles, irresponsavelmente, inserir cláusulas abusivas e excessivamente onerosas ao ponto de penalizar impiedosamente os consumidores que compram seus imóveis.
Vários são os estratagemas articulados para prejudicar e enganar o consumidor. Mas, três deles são os mais representativos. Começa pelo prazo de entrega da obra. Praticamente cem por cento dos construtores e incorporadores não entregam os imóveis no prazo contratado. Para isto, eles usam como salvaguarda o prazo adicional de 180 (cento e oitenta) dias a título de tolerância; alguns estabelecem, cinicamente, que esse prazo, pode ainda ser estendido se houver necessidade. Ocorre que, como um alçapão para pegar os consumidores (adquirentes dos imóveis) os vendedores dos empreendimentos, geralmente empresas imobiliárias, lançam mão de um marketing publicitário que não só destaca o prazo inicialmente estabelecido no contrato, como certo e determinado, para a entrega da obra, como aventam a possibilidade de antecipá-lo, aspecto que em regra constam dos contratos e daí determina a vontade dos compradores, na grande maioria das vezes.
Nesse contexto, é válido ressaltar que a chamada cláusula de tolerância, estabelecida unilateralmente, é considerada, à luz do ordenamento jurídico e jurisprudencial, ilegal, imoral e atentatória ao Código de Defesa do Consumidor (inciso XII do art. 39 e art. 51). As cláusulas que a contém são nulas ipso jure (de pleno direito) porque estabelecem obrigações consideradas iníquas e abusivas, que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, vulnerando a simetria que deve presidir a equidade contratual. Noutro pórtico, merecem destaque as penalidades às quais são submetidos os contratantes (leia-se compradores/consumidores), especialmente se atrasarem um dia sequer o pagamento das prestações pactuadas. Aí sobre si recai o mundo: juros, multas, possibilidades de retomada do imóvel, vencimento antecipado, tudo carregado dos cruéis consectários.
Na verdade, a possibilidade de se admitir a tolerância fica restrita às greves, ocorrências naturais como enchentes, tsunames, temporais ou decorrentes de atos humanos como as greves gerais, mas tudo desde que comprometam efetivamente a dinâmica da atividade econômica em geral. Eventualidades devem ser consideradas no planejamento da construção. A utilização desses eventos, todavia, como tese nos tribunais, por parte dos construtores e incorporadores para justificar atraso na entrega de obras, tem sido motivo de condenação destes ao pagamento de indenizações por danos materiais, sob a forma de lucros cessantes, correspondentes à renda dos aluguéis que o comprador deixou de auferir ou que pagou em razão da impossibilidade de dispor do imóvel, a partir da data convencionada para entrega do empreendimento, além dos danos morais que já se afirmam em tais circunstâncias.
O segundo e também grave atentado à dignidade do consumidor aqui tratado é o fato de os empreendedores ofertarem o imóvel em garantia hipotecária, fiduciária, etc, inclusive as frações (no caso de condomínio edilício) daqueles que se habilitaram ao negócio. Ora, como é possível dar em garantia hipotecária, utilizando-se de um contrato de adesão, aquilo que foi vendido ou prometido em venda para alguém? O fato, em síntese, é que as construtoras e os incorporadores têm sido condenados a pagar indenizações, inclusive por danos morais. É preciso ressaltar que já existem decisões judiciais reconhecendo que o simples atraso na entrega do imóvel gera, por si só, desconforto e constrangimento e, consequentemente, direito à indenização por dano moral, por considerar que a frustração do atraso supera os meros dissabores da vida moderna (Agravo Regimental no Recurso Especial 735.353/RJ).
Como terceiro estratagema, uma parte expressiva dos incorporadores, no caso de condomínio edilício, vêm constituindo os condomínios antes mesmo da obtenção do habite-se ou logo que o obtém. Ora, a constituição do condomínio imputa aos compradores encargos como a contribuição condominial (leigamente chamada de taxa), IPTU e demais encargos sejam eles de natureza fiscal ou administrativa, logo a partir do registro de Convenção, sem se falar que aqueles incorporadores aprovam o que eles querem e como bem entendem, considerando que nesse estágio o incorporador ainda detém grande parte das unidades habitacionais. Essa conduta é imoral, ilegal, antiética porque tais encargos somente são devidos, juridicamente, com a imissão do comprador na posse do imóvel.
Por fim, é triste constatar que o marco da ética não tem conduzido a consciência da grande maioria dos empreendedores construtores e incorporadores deste País, em que pese o sistema jurídico protetivo dos direitos do consumidor se assentar nos princípios fundamentais da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da equivalência material do contrato. E para terminar de verdade, duas coisinhas se apresentam, já que este espaço é exíguo. A primeira, lembrar que essas obras, em regra, são entregues com vícios de construção, os chamados vícios redibitórios. A segunda, é uma perguntinha que não quer calar: até quando esses maus construtores e incorporadores vão desafiar o Ministério Público e atentar contra a cidadania, ultrajando-a?
Por Francisco de Sales Matos - Economista - www.tribunadonorte.com.br
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