O mercado imobiliário, principalmente o segmento dos corretores, concluiu que empreendimentos acima de R$ 3,8 mil o metro quadrado, em regiões localizadas em áreas consideradas de segunda linha, têm poucas condições de prosperar. Mas não é isso que acontece. Com exceção da zona Norte, onde o interesse das grandes incorporadoras é menor, esse preço pode ser encontrado em Parnamirim, onde os valores deveriam ser inferiores aos de Natal.
Para não pesar na mão e estabelecer preços compatíveis com a renda do consumidor local, corretores têm buscado o caminho da pesquisa para orientar sua política de preços. Sem um Índice de Velocidade de Vendas (IVV) e com um histórico de preços salgados, herança da presença estrangeira em boa parte da década passada, o mercado natalense começa a dar sinais de amadurecimento por parte de quem vende e compra.
“As pessoas não estão mais pagando pelo que elas consideram muito”, diz Caio Fernandes, um dos primeiros corretores e buscar negócios em bairros da cidade até recentemente considerados de pouco valor agregado para a construção civil, mas que hoje, diante da ocupação acelerada da capital, viram o filé do cardápio.
Sem indicadores oficiais para balizar sua política de lançamentos, corretores tiveram que se virar por conta própria para chegar até alguns números relevantes do mercado de Natal, cujos negócios já batem hoje, com o programa “Minha Casa, Minha Vida”, a casa dos R$ 2,2 bilhões ao ano.
Hoje, graças ao esforço de poucas empresas para se chegar à verdade do mercado, é possível entender porque, por exemplo, a zona Sul da capital – onde estão bairros como Lagoa Nova, Nova Descoberta, Candelária, Capim Macio, Pitimbu, Neópolis e Ponta Negra – concentra quase 55% dos lançamentos imobiliários, ao passo que a zona Norte menos de 3% disso. E porque a zona Leste, que compreende o Alecrim, Tirol, Petrópolis, Barro Vermelho, Areia Preta, entre outros – vem em segundo lugar no apetite das incorporadoras e construtoras.
No ano passado, segundo fontes do setor, Natal tinha nada menos do que 213 empreendimentos imobiliários disponíveis para a venda e quase 50 empreendimentos em Parnamirim, evidenciando o fortalecimento de uma zona de escape para o encarecimento dos imóveis da capital, que já quase não dispõe de terrenos para incorporação.
Ou, como disse o ex-secretário de Urbanismo e Meio Ambiente de Natal, Olegário Passos, “agora só demolindo para construir novamente”, numa alusão à falta de espaço nas áreas mais tradicionais da cidade.
Hoje – já sabem os corretores – o preço médio do metro quadrado construído, no começo do ano, estava na casa dos R$ 3.4 mil e o menor valor praticado à época era de R$ 1,3 mil nazona Norte.
Numa cidade de grandes contrastes sociais e de uma das maiores concentrações de renda do País, da mesma forma, não foi difícil encontrar um empreendimento comercial (corporativo) custando mais de R$ 11 mil o metro quadrado.
Já não há dúvida, que o endereço mais valorizado da capital está mesmo em Areia Preta, na zona Leste, onde estão os barros mais valorizados em matéria de Valor Geral de Venda (VGV) dos empreendimentos.
Até dezembro do ano passado, o mercado detectou o lançamento de mais de 33 mil unidades em Natal e Parnamirim, o que exerceu certa pressão sobre os preços.
Até dezembro do ano passado, o mercado detectou o lançamento de mais de 33 mil unidades em Natal e Parnamirim, o que exerceu certa pressão sobre os preços.
Agora, passados seis meses, os exageros nos preços dos imóveis estão passando por um crivo crítico tanto do consumidor quanto do vendedor que, por inclinação natural de sua posição, quer levar sempre vantagem na hora de bater o martelo.
O tempo passa, o mercado muda, mas Ponta Negra nunca perde a majestade. Segundo fontes qualificadas do mercado, foi o bairro que mais registrou lançamentos no ano passado, seguido de Lagoa Nova e Tirol, onde grandes incorporas nacionais se instalaram com apetite de um leão que não come há dias.
Mas o programa habitacional do Governo – o “Minha Casa, Minha Vida” – vem mudando o perfil da zona Norte, onde o número de unidades habitacionais por empreendimento aumenta, embora o número de lançamentos seja pequeno em relação às outras regiões da cidade, onde o perfil de renda é mais elevado.
Seguindo a tendência por maior segurança e um barateamento de custos com condomínio, o número de unidades por lançamento disparou nos últimos anos em Natal e região metropolitana, sendo aqueles que concentram até 50 unidades os campeões – eles representa hoje 37% do mercado e aqueles com até 200 unidades algo em torno de 20%. Hoje, condomínios com até 12 mil unidades já representam quase 5% do mercado.
Por: Marcelo Hollanda - www.jornaldehoje.com.br
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